【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】房市交易量陷入低谷，根據(jù)2015年Q3永慶房產(chǎn)趨勢前瞻報(bào)告問卷調(diào)查顯示，全臺看跌房價(jià)的比例，短期、長期分別來到69％、70％，看空未來一季的比例直追金融海嘯2008Q4、2009Q1。其中，小幅看跌未來一季房價(jià)3％~10％的受訪者，高達(dá)55％，而「長期」也以小幅看跌房價(jià)佔(zhàn)41％最高，可見房價(jià)小跌3％~10％，逐漸成為市場共識。
 
然而，65％屋主願(yuàn)意售屋的理想價(jià)格，仍停留在成交行情正負(fù)10％內(nèi)，但除了34％潛在買方希望進(jìn)場購屋理想價(jià)在成交行情正負(fù)10％內(nèi)以外，比成交行情低10％~20％的也佔(zhàn)了33％，買賣雙方價(jià)格認(rèn)知仍有差距，建議有意售屋的屋主，應(yīng)衡酌目前交易時(shí)間拉長、房價(jià)緩降、買氣低迷的市場環(huán)境，想要提早獲利了結(jié)，恐怕要再加碼以最新行情價(jià)再降價(jià)10％。
 
另外，認(rèn)為未來半年「不是」購屋時(shí)機(jī)的比重從50％上升到55％，相對來說，認(rèn)為未來半年「是」購屋時(shí)機(jī)的比重則從38％下滑到31％，房地合一拍板後的年底前購屋輕稅誘因並未促進(jìn)交易量提升。調(diào)查顯示，無論是認(rèn)為未來半年「是」或「不是」，都把「高房價(jià)」視為最重要的關(guān)鍵，反而對於2015年底前進(jìn)場可適用房地分離舊制，或2016年進(jìn)場可享自用優(yōu)惠都未擺在優(yōu)先考量因素，可見唯有降價(jià)才能解開當(dāng)前房市成交的結(jié)。
 
永慶房產(chǎn)集團(tuán)業(yè)務(wù)總經(jīng)理葉凌棋表示，2015全球經(jīng)濟(jì)上半年復(fù)甦不穩(wěn)，第三季又出現(xiàn)全球股災(zāi)、貨幣戰(zhàn)爭開打的混沌局面，原本的低成長的新常態(tài)格局再生變數(shù)。而臺灣經(jīng)濟(jì)成長率遭逢?！?」甚至「保正」的挑戰(zhàn)，政治、政策方面更有總統(tǒng)大選、房地合一、囤房稅、限貸、查稅、持有稅大增等議題，持續(xù)壓縮買氣，屋主降價(jià)求售意願(yuàn)不斷攀升，相當(dāng)有利民眾把握最後輕稅購屋期，看屋、議價(jià)購屋。
 
葉凌棋強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)本來就能滿足自用、自住、置產(chǎn)的多功能需求，面對現(xiàn)在這個(gè)變動頻繁的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，只要產(chǎn)品力強(qiáng)、價(jià)格合理修正，相信Q4能吸引更多剛性需求及避險(xiǎn)買方進(jìn)場。而除了購屋信心、意願(yuàn)的回溫，以及屋主在價(jià)格上的讓利，另一方面，銀行對於自住買方的體諒與支持，將是促進(jìn)交易量回溫、降價(jià)推進(jìn)的另一股助力。
 
葉凌棋解釋，限貸是房市交易量下滑的主因之一，早在奢侈稅上路前一年，央行在2010年就開始對特定地區(qū)實(shí)施選擇性信用管制，透過聯(lián)徵中心最新公布的資料顯示，六都房貸利率普遍攀高，成數(shù)下修尤以雙北市最為明顯。
 
銀行放貸保守，雙北市、新竹、臺中貸款成數(shù)不足6成。以臺北市為例，2015年成交均價(jià)為每坪64.5萬，但銀行估值就先打88折，最後實(shí)質(zhì)核貸金額可能更只剩34.2萬，表示買方每坪要自籌30.3萬的頭期款。如果買一間30坪的房屋，就要手頭先有900多萬現(xiàn)金。民眾購屋自備款負(fù)擔(dān)沉重，若以家庭可支配所得的30％儲蓄作為自備款來源，則臺北、新北首購要存23.5、14.6年，自然會影響買屋時(shí)程及意願(yuàn)。
 
葉凌棋建議實(shí)質(zhì)貸款成數(shù)低，雙北、新竹、臺中均未達(dá)成交單價(jià)的60％，可見目前進(jìn)場購屋的買方購買能力堅(jiān)實(shí)，並無投資客操作高槓桿比例的生存空間，另一方面也顯示銀行放款品質(zhì)絕對禁得起壓力測試的考驗(yàn)，因此有關(guān)單位適度鬆綁對自住客限貸規(guī)定，不但可以活絡(luò)內(nèi)需市場，也可加速房價(jià)修正。